中央政治局会议重磅定调房地产！多位业内专家解读来了

　　【大河财立方 记者 朱娟 秦龙】4月30日，中共中央政治局召开会议。关于房地产方面，会议指出，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

　　会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　此次会议涉及房地产内容的表述与以往有何不同?释放出哪些信号？对此，大河财立方记者采访了广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱、东方金诚首席宏观分析师王青、亿翰智库研究总经理于小雨、易居研究院研究总监严跃进等多位行业专家进行解读。

　　李宇嘉：建议将配售型保障房筹集与二手房去库存相结合

　　继续将房地产放在防风险的角度上看待，意味着这方面的所有工作都要围绕“如何守住不发生系统性风险”来开展。尽管当前已自上而下出台了一揽子、力度空前的地产纾困政策，但从今年一季度数据来看，无论是楼市销量还是价格，都未止跌。相反，百城和百强房企销售业绩降至历史新低。

　　当前，二手房价格下跌幅度比新房大，已经冲击到新房定价体系，新房销售面临挑战。3月份，全国楼盘去化率普遍在30％左右。当务之急是给海量的二手房库存“泄洪”。

　　自去年以来，全国已有40多个城市支持房子“以旧换新”，但“以旧换新”不是去库存、去尾货的机会，而要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。此外，“以旧换新”还面临落地难点，即二手房能否卖得掉，很多开发商只给2个月的锁定周期，但二手房要2个月内卖掉难度很大。换一个角度来看，二手房“以旧换新”也反映了当下商品房市场交易循环不畅，迫切需要政府积极介入，修复循环的链条。

　　尽管此次会议未提保障房建设，但提到了房地产发展新模式，而“新模式”的重点就是保障房建设。下一步，建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。

　　王小嫱：更为切入当下房地产问题，期待后续落地措施

　　本次政治局会议值得关注的是提出研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，这一点预示着从之前的支持刚性和改善性合理住房需求的重点转向去库存，更加切入当前房地产市场的问题。

　　当下的房地产市场发展并不能单纯从需求端切入，需从供需两端着力，如当前二手房的流动性问题，如何解决当下的供应大于需求问题，具体措施上可以从收购市场的存量房，增加“以旧换新”的措施及扩大城市范围，收购刚需存量房统一改造为保障性住房等，有效化解当前的刚需二手房去化难问题。

　　对于增量住房提到优化增量住房的政策措施，如何助力保交楼，避免烂尾楼的现象出现，建设好房子，为市场提供品质住宅，促进房地产市场的高质量发展。

　　与以往中央政治局会议表述相比，其一，本次会议聚焦更加清晰，仅提到消化当前的库存及化解债务风险，未提三大工程建设，尤其是保障房建设。而以往的会议必提的是加快构建保障房建设。其二，本次会议主要从去库存上切入，并不是单纯地从需求端支持居民购房，更从供应端为市场提供更加优质的房屋。本次会议的表态内容更加切入当前房地产市场的问题，期待后续的落地措施。

　　王青：全面放松限购，引导房贷利率进一步下调

　　房地产政策方面，本次会议做出了新的具体部署，主要是提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。“消化存量”的背景是伴随楼市持续低迷，当前商品房待售面积再度接近2016年历史高位。在“消化存量”的具体措施方面，包括两个政策思路：

　　一是将部分存量商品房转化为保障房，这可能在较短时间内形成保障房有效供给，解决民生问题。

　　二是全面放松限购，引导居民房贷利率进一步下调，激活楼市，这是“消化存量”的主渠道。根据央行数据，3月新发放居民房贷利率为3.71%，这方面的政策空间较大。后期监管层或将通过持续下调5年期以上LPR报价，下调首套和二套房贷利率下限，以及下调公积金贷款利率等方式，引导居民房贷利率较快下行，这是当前扭转楼市预期的关键一招。

　　另外，“优化增量”方面，主要是指下一步增量住房要采取“市场+保障”双轨模式，逐步提高保障房供给比例，这是“构建房地产发展新模式”的核心。与此同时，新建住房品质要适应市场需求，体现绿色、低碳、智能、安全的发展方向。

　　于小雨：重提“去库存”或意味着房地产行业调控可能发生重大转向

　　对于政治局会议的表述，主要有三大关注点：一是保交楼不动摇。保交楼工作始终是当前行业的基础命题，是企业的主要任务之一。对于保主体，目前市场普遍对于政策的期待已经降低，会议不提也在意料之中。

　　二是重提“去库存”。2014年、2015年后，中央政治局会议再未涉及“去库存”，此次重提或意味着房地产行业调控可能发生重大转向。

　　2021年下半年市场下行以来，政策表态始终围绕满足合理购房需求和合理融资需求，此次表态的转变应该能够代表短期调控方向的改变。通过政策外力推动消化存量房产，将有效缓解市场下行，改善购房者预期，同时也能够间接地起到“保主体”的作用，将有可能打破房地产行业的恶性循环。

　　但同时应注意到，相关政策措施仍是“统筹研究”阶段，意味着方向已定，但是具体的规划和落实还要一段时间。

　　对于谁来消化存量房产，目前市场上有两种声音，一种是已经在一些城市实行的“以旧换新”，即城投平台出手收购旧房，之后由消费者定向购买新房，目前实行的规模都较小；另一种是传闻的构建一个全国性的地产基金，专门用于收购存量房产，这两种方式的相同点在于：首先收购后的房产均用于保障性住房，其次面临的主要问题一致，即钱从哪来，这样一个短期明显“算不过来账”的生意如何筹集资金，这应该也是要统筹研究的主要问题。

　　三是构建新模式大方向不变。包括“三大工程”，以及房地产行业构建新模式的长期方向是没有改变的，只不过目前亟待解决的是行业的短期问题。同时，一手“去库存”，一手优化增量住房，这也是向新模式过渡的一种手段，因此这样来看，通过“去库存”来“救市”就不仅只有短期意义，也有长期考虑。

　　严跃进：高库存区域土地供应要有所控制

　　此次关于房地产的政策表述，是放在“要持续防范化解重点领域风险”的框架下，这说明房地产风险依然是目前要防范的重点领域。从后续防范的措施来说，涉及保交房、存量房产消化、增量住房优化等内容，其中既有一些过去持续强调的内容，如保交房，也有一些新表述，即存量房产消化和增量住房优化的内容，对于风险层面的新认识具有重要的启发意义。

　　过去对于房地产政策的立足点，主要是从新型城镇化和供求关系的角度进行的。此次提及供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，对于理解后续住房的供给和需求政策有积极的作用。比如，近期成都就明确了高品质住宅的供给模式，这说明各地已经在积极探索优质住房的供给内容，尤其是从供求关系的重大变化角度做了重大的改革。

　　关于会议提到的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，有三个关键点。一是消化存量房产的政策措施要研究。这里的存量房产，一般为二手房房源，而不是房企的新房库存。但广义理解，两者也都是存量房产的概念。从狭义的角度理解这个问题，最近两年房地产最大的供求关系变化或热点事件就是二手房挂牌量激增，背后折射出的其实是“不好卖”的问题。所以从消化存量房产的角度看，通俗理解就是接下来要深入研究“如何消化挂牌的二手房房源”工作。今年最重磅的政策创新房产“以旧换新”，就是积极消化此类存量房产。

　　二是优化增量住房。从这个角度看，其实是要求各地对于新房的供应要有新的思路。比如说目前各地的库存压力比较大，那么后续新房的供应方面就需要有新的思路。对于一些高库存的区域，后续土地供应需要有所控制，也可以通过收购新房或土地项目，来充当保障房房源。

　　三是“统筹”。“统筹”的含义就是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑。此前的“以旧换新”策略，就是既消化存量二手房，又为新房库存去化提供新的需求点，这就是统筹得非常好的例子。

编辑:林辉