2020年我只卖出去十几套房子 2021年要不要换个行业？

2019年11月21日下午，站在一住宅小区的楼顶，看周围的住宅楼河南商报记者杨东华/摄

　　河南商报记者张超凡

　　“2020年，我只卖出去十几套房子。2021年，考虑要不要换个行业。”地产一线人员离市场最近，对市场的感知也最深。

　　2020年，郑州的地产从业者感慨，“太难了！”楼市传统的金九银十旺销季不再，市场供需矛盾凸显。

　　2020年，购房者雾里看花，有人理性观望，也有人趁机买入。

　　2021年，它会让人更难忘吗?

　　新房市场会回暖吗

　　2020年，郑州主城区商品住宅整体供过于求，供升销降，库存进一步升高，去化压力陡增。

　　据贝壳研究院数据显示，2020年郑州主城区商品住宅供应1197万㎡，成交967万㎡，成交量同比2019年减少8%，库存进一步升高，达11332万㎡，去化周期为14个月，健康去化周期为8~12个月。

　　2020年11月，郑州市自然资源和规划局公布的数据显示，郑州存量住宅用地总面积为4445.908311公顷（折合约为6.67万亩），项目总数为1104个，未动工土地面积为1393.462064公顷（折合约为2.09万亩），已动工未竣工土地面积为3052.446247公顷（折合约为4.58万亩），其中未销售房屋的土地面积有2295.750052公顷（折合约为3.44万亩）。

　　开盘大数据方面，2020年达到最低谷。开盘推售减半，全年去化率下降三成。

　　根据贝壳研究院的数据可知，2020年大郑州（郑州主城八区，以及郊县包含荥阳、港区、中牟、新郑）共计102个项目168次开盘，共计推出31925套，比2019年减少45%；去化10944套，比2019年减少69%；去化率34%，比2019年减少26个百分点。

　　面临库存激增、去化承压的市场态势，2021年郑州的房地产市场会产生新变化吗？

　　梳理2020年的主城土拍可以发现，房企拿地以在售项目后续用地为多，后半年土地溢价情况要好于上半年，土地市场有所回暖。

　　此外，2020年度供地计划放缓，虽完成率比2019年上升9%，但供应量比2019年下滑30%。这意味着2020年土地的供应量在减少，利于缓解2021年上半年的库存去化压力。

　　综上，2021年上半年，市场会出现一波小阳春。因为，郑州新房市场面临短期去库存压力，再加上房企偿债期到来，新房局部以价换量仍为主流。

　　从周期看，郑州千万级人口支撑下，成交量有保障，库存仍将保持健康，下半年房价大概率略有回升。

　　业内人士认为，郑州楼市是否会回暖需要看北京的情况。2020年北京的土地出让基本上没有限价，这给2021年北京楼市整体回暖奠定了基本条件。北京楼市回暖之后，会带动整个京津冀乃至华北地区回暖。

　　二手房适合买入吗

　　2021年二手房库存压力会持续增加，高库存压力下，溢价空间仍将处于较高水平。二手房成交量受新房分流影响，将继续维持低位，可择机买入。

　　贝壳研究院的数据显示，2020年郑州主城区成交量下行，一、二手住宅价差进一步拉大，一、二手住宅成交量同比均下降，二手住宅成交占比下降，且二手与一手住宅均价价差达到2692元/㎡。

　　此外，从成交周期上看，郑州二手房成交节奏放缓，客户观望情绪浓厚，成交周期拉长，郊区成交周期相对较短，主城成交周期相对较长。

　　贝壳研究院的数据表明，二手住宅成交以刚需为主，单价集中在1万元/㎡~1.2万元/㎡，成交面积主力则集中在90㎡以下，总价段集中在100万元~120万元，成交集中于老城区，金水区二手住宅成交占比较高。

　　从房龄上看，11年以内的房源成交量高，同时保值率较高，且成交均价较高，老房源保值率较低。

　　从区域来看，郊区二手房成交周期相对较短，主城成交周期相对较长，二手房成交周期中牟最长，其次为东区。

　　在议价空间方面，2020年二手议价空间整体波动不大，维持在3%~4%之间，中牟县议价率相对较高为4.1%。

　　综上，2021年，随着主城区新房的不断流入市场，二手房库存压力会增大，周期明显拉长，以价换量成主流。郊县的二手房成交周期或将延长，因为2020年郊县土地供应集中，2021年上半年面临更大的去库存压力，新房会出现以价换量，分流二手房市场。

　　哪些区域值得关注

　　贝壳研究院的数据表明，郑州总推售次数168次，二七新区板块8个项目开盘27次，为本年度最热板块。高新区板块、管南板块、金水北板块、惠济板块开盘次数均在10次以上。

　　从开盘数据看，2020年市区依旧为楼市主战场。市内八区开盘135次，推出25651套，去化9040套，去化率35%；郊县开盘33次，推出6274套，去化1904套，去化率30%。

　　从土地市场上看，2020年的主城区供销主要集中在金水区和高新区，郊县供销主要集中在新郑和荥阳。

　　2021年，刚需一族可以关注高新区、管南、二七新区板块；资金压力更大的消费者可以关注新郑和荥阳；对于改善一族，可以多关注金水区和中原区核心的项目。

　　啥样的产品受欢迎

　　对于改善市场而言，需求一直存在，同时具备购买力，只是市场上能够真正满足需求的产品匮乏。可以说，改善市场同样存在供需矛盾。

　　贝壳研究院的数据表明，从2020年成交面积结构来看，90㎡以下成交占比逐步下滑，改善产品上升趋势明显；1.2万元/㎡~1.4万元/㎡为价格主力区间，其中1.4万元/㎡~1.6万元/㎡占比有所下降，1.8万元/㎡以上占比上升明显。

　　2021年，主城区的改善项目依然会受到购房者的追捧，这也是市场已经回归理性的证明。

　　主城与郊县的房价差会继续拉大吗

　　贝壳研究院的数据显示，2020年购房者回流主城，主城郊县价差拉大，主城成交占比逐步升高，成交占比达到63%，成交均价进一步拉大，达5874元/㎡。

　　郑州郊县的库存量比主城区要大，2020年土地供应又集中在郊县。2021年上半年，郊县会面临更大的去库存压力，尤其是荥阳和新郑，市场出现以价换量的情况是大概率的事情。

　　而郑州主城区经历2020年的市场洗礼，房价变得更加夯实，一些处于主城核心的改善项目，因为稀缺性变得抢手，未来升值是一定的事情。

　　总之，2021年，郑州主城区与郊县的房价差仍将继续拉大。

编辑:谭敏