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关店4年后,苑陵商场重装归来!郑州火车站小商品商圈烽烟再起

2019-12-05河南商报

  因为一个商场的“杀入”,郑州火车站批发商圈烽烟再起!走进一看原来是昔日老将

  名声在外的郑州火车站小商品批发市场,近日因为一个商场的“杀入”,从风平浪静走向躁动。

  1989年建成的苑陵商场,在关停了4年后,而今重装开放,近期正择机开业。

  归来后的苑陵,面对的是一个今非昔比的江湖。这个商圈老将,如何在与多家市场的贴身肉搏中突围?

  【归来:苑陵商场耗时4年重装归来】

  “归来吧!苑陵商场漂泊在外的家人们!”2019年11月26日,苑陵商场负责人赵先生,发了这样一个朋友圈。

  与此同时,位于郑州市二七区福寿街7号的苑陵商场,在歇业4年之后,重新开门。大门挂出了“欢迎回家”的红色横幅。

  因为市场外迁政策,2015年农历春节前,苑陵商场挂出了关店歇业牌,六百多家商户全部离场。

  此后,这家开业于1989年的老字号小商品市场,进行了漫长的升级改造。

  如今,时隔四年后,传来新消息——苑陵商场已经重装完毕,正在招商,近期将择机开业。

  2019年11月28日,河南商报记者在现场看到,苑陵商场的外墙附上了双层真空玻璃,室内加装了中央空调,商铺成排有序,地面光洁,灯光明亮。一楼摆放着招商咨询台,不断有商户前来考察和商谈,四楼办公区挤满了来缴费的租户或者招租的业主。

  河南商报记者了解到,市场方花费了2700多万元,耗时4年,对市场进行了整体升级改造,包括外墙双层真空玻璃、室内冷暖中央空调、智能电表、上下扶梯、标准化仓库、楼体亮化、最新消防系统等。

  改造后的商场,总建筑面积共计10900平方米,共四层,室内层高达3.2米,商铺位近400个。

  现场挂出的招商信息显示,苑陵商场一楼租金280元—380元/平米,租金价格随楼层升高而递减。

  【历史:30年的造富运动】

  苑陵商场当属郑州火车站小商品商圈的鼻祖,1989年开业。30年历史里,它带领商圈走向鎏金淌银之地的同时,也完成了规模在数以千计商户的造富运动。

  苑陵商场走出了如今河南物流业的“大姐大”长通物流。早在1987年,苑陵商场家电市场招商,摆过地摊、干过修理行的杨志萍,和两个妹妹一起,进驻苑陵做电器生意,一干十年。“杨氏三姐妹”的名号开始在圈内流传。

  这期间,感觉发货麻烦,杨志萍遂自己做起了货运,开通了广州到郑州的第一条专线。这就是长通物流的雏形。

  1990年,老张拿着1万元启动资金,来到苑陵卖皮带,一天能卖出两三万元,净利润在五千元以上。7年后,他赶时髦,买了部摩托罗拉手机,花掉7000元。那个时候,五千元就能在农村老家盖三间新房。再后来,从苑陵积累起原始财富的老张,又花去40万元,买下健康路150多平方的商品房。

  财富噌噌聚集并裂变,苑陵成了造富工厂。“早上8点开门,就门庭若市,10点卖光后关门回家。如果遇到零买的,掏多少钱都没货。”郑州小商品商会副会长张国新回忆,“那个年代,货稀罕,拿了货就能卖,卖家说了算,客户也不还价。市场里人挤人,河南108个县和湖北、山西的都来拿货。”

  及至2014年,因为硬件老化、交通拥堵、消防存隐患等问题,苑陵商场连同周边的万博商场、郑州国际小商品城、中州商场,一同进入外迁名单。

  四年前的关停,对于苑陵商场来说并不容易,中间充满了曲折。消息传来,商户并不理解,市场方挨家做疏通工作,累哑嗓子。同时,管理方要失去苑陵商场每年400万元左右的收入。

  【拷问:如何化解“销售返租”难题】

  此次重装归来,苑陵商场前路未知,首先面临的是行业内普遍遭遇的“销售返租”将商铺业主购买商铺后又托管给与物业自持难题。

  2019年12月4日下午,苑陵商场内部招商收费处。

  苑陵商场原有667家商户,其中买断商铺使用权的商户有206户,也就意味着有三成的商铺已对外销售。过高比例的销售返租,对于市场方后期运营管理来说,将是一个巨大隐患——如何平衡业主与租客的关系?如果托管业主铺子,能否满足业主每年的租金收益期待?

  这类问题在商圈内并不少见,甚至周边市场出现过矛盾冲突。比如,曾经在2016年爆发的万博商城二期续签托管合同纠纷。

  万博不少为销售物业,业主买过商铺后,再转而托管给市场方出租,业主只需每年坐收租金收益即可,即“销售返租”。相对应的,市场方不售卖产权,而是出租,叫做“物业自持”。

  问题就出在这里。“万博商城二期”微信号曾提及,2016年5月,当万博商城二期续签新一期合同时,业主发现,5年前买铺时市场方承诺的年租金回报率最少8%,降到了3.5%—4%,且规定如果出现空租,业主自行承担。

  返租收益大幅降低,让业主产生巨大落差,业主拒签,并要求收回经营权;当时商圈面临着外迁、竞争饱和等挑战,行情下行大背景下,市场方如果执意提升租金,那么将面临租户搬离的大面积空铺局面。

  两难下,市场方与业主爆发冲突。业主签约不利,又导致租户无法稳定经营,商户外流,进而进一步加剧整个商场的空铺率和退化,形成恶性循环。直到离开,万博被迫离场的商户,也无法理解为什么宁可商铺空置也不让他们继续经营。

  因此,销售返租与物业自持的商业模式,面临着一定的风险——一方是业主对租金逐年递增的期待,另一方却是商户对高昂租金的力有未逮,市场方难以寻求平衡点。

  相比,苑陵商场是否面临同样难题?据市场方介绍,经历了二十多年的高收益,业主已经赚到了大笔财富,对当下的出租和回报率表现豁达、心存感念。

  【疑问:如何在商圈贴身肉搏中胜出】

  依然还有难题困扰。

  重装归来的苑陵商场,面临的是不同于4年前的全新竞争——实体经济还未完全走出下行低谷,周边市场竞争饱和,人工、租金飙涨,仓储物流外迁……

  2019年12月4日下午,苑陵商场内部。

  最大的威胁来自周边的竞争。中天市场,成立于上世纪九十年代初;1997年郑州国际小商品城建成开业;金林市场开业于2001年年底;2008年万博商城以6.6万方的体量入市;2013年,万博商城二期再以8.7万余平米的体量,加入商圈激战

  截至目前,不足1平方公里的商圈里汇集了万博商城、郑州国际小商品城、中天商城、森克小商品城、中州商场、金林商场等大大小小七八家小商品专业市场。

  现有的主力商户就那么多的情况下,每逢新市场开业,围绕商户和流量的争夺,均能在商圈上演一场场精彩商战。

  2001年金林商场开业时,吸走中天市场五成商户,甚至三楼办公文具商户几乎被全拉走;2003年,二马路汽车站附近的香港城开业,金林市场的客户又被拉走五成;2004年,盛和饰品城开门纳客,中天市场地下一层经营饰品的商户几乎被“连窝端”。

  如今,苑陵商场一楼租金价格为280元—380元/平米,隔壁的万博商城一楼租金,根据位置不同,一平米从400元-1500元不等。相比,苑陵商城的租金具有一定竞争力。

  不过,市场的拼杀,不止看眼前的租金,更看重市场的运营管理能力。

  淡出江湖4年后再度现身,苑陵这个商圈老将,在“新零售”大行其道的当下,如何从周边七八家市场同质化竞争中杀出重围?

  时间会给出答案。

编辑:史海山

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